Sept familles de bâti dans la Métropole Lilloise

Lire un bâti

La famille de bâti change ce qu'on regarde en premier

On ne lit pas un bâtiment selon son âge, mais selon la façon dont son enveloppe gère l'eau et la vapeur. La date de construction n'est qu'un indicateur de probabilité. Elle dit ce qu'on a des chances de trouver, elle ne dit jamais ce qu'on va trouver. Deux maisons construites à cinq ans d'écart peuvent relever de deux logiques opposées, et deux maisons séparées par un demi-siècle peuvent se lire de la même façon.

La ligne de partage réelle est ailleurs. Certains murs travaillent en accumulation : ils absorbent l'eau de pluie et la restituent par évaporation, dans les deux sens, parce qu'ils ont été montés sans coupure de capillarité et sans écran d'étanchéité. D'autres travaillent en barrière : l'eau ne doit pas entrer, et si elle entre elle est drainée. Ce sont deux physiques différentes. Ce qui soigne l'une abîme l'autre.

De là découle tout le reste. La question de savoir si la façade peut être traitée par l'extérieur ou si le parement, l'alignement sur rue et la mitoyenneté ferment la porte. La question de la réserve géométrique disponible, parce que dix centimètres pris sur une maison de trois mètres quatre-vingts de large ne coûtent pas la même chose que sur une maison de six. La question de ce que la structure peut encaisser, une charpente, un plancher, une maçonnerie n'acceptant pas n'importe quelle charge supplémentaire.

C'est à cela que sert la famille de bâti. Elle ne dit pas ce qu'il faut faire. Elle dit par où commencer à regarder, et ce qui a le plus de chances de décider du reste sur ce type de construction. Sur l'un, on ouvre par le pied de mur. Sur l'autre, par le chéneau. Sur un troisième, par la ventilation et les réglages. L'observation reste la même dans sa méthode, elle change seulement d'ordre.

Ce que le territoire impose avant la typologie

Avant même de savoir devant quelle famille de bâti on se trouve, la Métropole Lilloise impose ses propres conditions. Quatre-vingt-quinze communes, un même climat, un même sous-sol, une même façon dont l'eau circule. Ces conditions valent pour toutes les constructions du territoire, de la courée du dix-neuvième siècle à la maison livrée l'an dernier.

Le climat d'abord. Plaine du Nord, hivers longs sans être rigoureux, et surtout une pluie fréquente portée par des vents dominants d'ouest et de sud-ouest. Cela ne se traduit pas par des cumuls exceptionnels mais par un nombre de jours de pluie élevé, et par des façades ouest qui reçoivent la pluie battante de plein fouet. Sur ces façades-là, une maçonnerie reste humide plus longtemps qu'elle ne sèche. La même paroi, orientée à l'est, ne raconte pas la même histoire. L'orientation se regarde avant la composition du mur.

Le sous-sol ensuite. Sous une couverture de limons et d'argiles, la craie, et sous une partie de l'est métropolitain, les carrières souterraines creusées du quinzième au dix-neuvième siècle pour l'extraire. Ces vides conditionnent ce qu'on peut envisager sous une maison et à côté d'elle. À cela s'ajoute le retrait-gonflement des argiles, qui fait travailler les fondations au rythme des saisons sèches et humides. Ces deux points se vérifient au bureau, avant la visite, et ils ferment ou ouvrent des possibilités bien avant que la question thermique se pose.

L'eau enfin, dans les deux sens. Les vallées de la Deûle, de la Lys et de la Marque portent des secteurs inondables et des remontées de nappe dans les points bas. Et sur l'ensemble du territoire, l'eau de pluie doit désormais être gérée à la parcelle : toute surface nouvelle qui imperméabilise doit être compensée. C'est une contrainte qui s'invite dans tout projet d'extension ou d'aménagement extérieur, et qui se découvre trop souvent après coup.

Un dernier point propre à la région. Le Nord et le Pas-de-Calais concentrent l'essentiel des déclarations françaises de mérule. Les conditions de son développement, un bois durablement humide, l'obscurité, un air confiné, une température douce, sont réunies dans une part importante du parc ancien local. Elle se cherche là où on ne regarde pas spontanément, au fond d'une cave, dans l'about d'une poutre noyé dans un pignon, sous un plancher bas. C'est une raison suffisante pour ne jamais conclure sur un bâti sans avoir vu sa cave et ses combles.

L'âge du bâti donne une hypothèse. L'observation donne la réponse.

Sept familles de bâti

Chacune impose son propre ordre d'observation. Le lien mène directement au bloc correspondant.

Courée et cité ouvrière

1830 à 1900. Le bâti de l'industrialisation textile

Cinq à vingt maisons en cœur d'îlot, desservies par un porche étroit ouvrant sur une venelle ou une cour commune. C'est la signature de Lille, Roubaix et Tourcoing au moment où le textile appelle sa main-d'œuvre. Petite emprise au sol, un étage ou deux, une pièce par niveau, un escalier raide, et le plus souvent une seule façade qui prend le jour. À ne pas confondre avec le coron du bassin minier, aligné sur rue et construit par la compagnie, ni avec la cité ouvrière planifiée de la fin du siècle, qui se lit toutefois de la même façon.

De la rue, on ne voit presque rien, et c'est déjà une information. La courée se devine au porche, à un décrochement dans l'alignement, à une plaque de rue qui ne correspond à aucune façade visible. Ce qui se lit vraiment se lit une fois entré : la largeur de la cour, la présence ou l'absence de descentes d'eau pluviale, le niveau du sol de la cour par rapport au seuil des maisons, la distance entre les façades qui se font face. Le porche lui-même dit quelque chose, sa largeur commande ce qui pourra un jour entrer et sortir de la cour.

Ce qu'on regarde en premier, c'est le pied de mur. La brique a été montée sans coupure de capillarité et sans arase étanche, posée presque directement sur le limon. L'eau du sol monte dans la maçonnerie et s'évapore par la surface disponible. Cette eau se lit à une frange horizontale qui s'arrête net à hauteur d'homme assis, aux enduits qui se décollent en partie basse, aux dépôts blanchâtres, à l'odeur. Elle a presque toujours été aggravée par deux interventions successives et bien intentionnées, une dalle de béton coulée dans les années soixante-dix qui a supprimé la surface d'évaporation du sol, et un doublage ou un enduit étanche posé dans les années quatre-vingt qui a fermé celle des murs. L'eau n'a pas disparu, elle a changé de point de sortie.

Vient ensuite l'about de solive. Les planchers reposent sur des solives dont les extrémités sont noyées dans la maçonnerie du pignon. Quand ce pignon est humide, le bois travaille dans l'obscurité, sans ventilation, à température douce. C'est le trio exact que réclame la mérule, et c'est là qu'elle se trouve. Un plancher qui sonne creux, un ressaut au pied d'une cloison, une plinthe qui se déchausse méritent qu'on ouvre plutôt qu'on suppose. Enfin la ventilation, presque toujours supprimée le jour où les menuiseries ont été remplacées sans entrées d'air, et l'exiguïté, qui n'est pas une pathologie mais qui décide de tout ce qui reste possible.

Maison bourgeoise

1875 à 1914. Le bâti de la ville qui s'affirme

Deux ou trois étages sur cave voûtée complète, façade ordonnancée, hauteur sous plafond généreuse au rez-de-chaussée et dégressive en montant, sur une parcelle étroite et profonde. La brique de façade est épaisse, et le soubassement, les seuils, les appuis et les encadrements sont en pierre bleue ou en calcaire clair, ce qui suffit souvent à identifier la famille depuis le trottoir opposé. À l'intérieur, des refends porteurs maçonnés qui intègrent les conduits de fumée, des planchers de forte portée, des plafonds en plâtre sur lattis avec moulures et corniches. On dit une bourgeoise, sans autre précision.

De la rue, on lit la régularité. L'ordonnancement des baies, l'alignement des étages, la modénature. Mais l'information la plus utile est en haut, là où personne ne regarde. La couverture est en ardoise, parfois brisée avec un terrasson en zinc, et surtout les chéneaux sont encaissés, c'est-à-dire noyés dans la maçonnerie de rive plutôt que pendus en bord de toit. Cette disposition est élégante et c'est le point faible structurel de la typologie. Un chéneau encaissé a une durée de vie utile de quelques décennies, il a déjà été refait une ou deux fois, et sa défaillance ne se voit pas depuis le sol.

Ce qu'on regarde en premier, c'est donc ce chéneau et ce qu'il a pu alimenter. Quand il fuit, l'eau ne ruisselle pas en façade, elle entre dans la maçonnerie de rive, atteint la sablière et les abouts de pannes, et travaille dans un comble sombre et mal ventilé. On y retrouve les conditions de la mérule, et on les y retrouve souvent. Sur ce bâti, l'inspection du haut passe avant toute considération thermique, parce qu'elle décide de ce qui a du sens ensuite.

Vient ensuite la cave, entièrement voûtée, qui prend l'eau par les côtés et condense en été quand on l'aère au mauvais moment. Puis les fissures, à lire pour ce qu'elles sont, tassement lié aux argiles, reprise d'un mitoyen, ou simple faïençage d'enduit. Et enfin le volume, qui est la vraie particularité de cette famille. Une bourgeoise développe un volume chauffé bien supérieur à celui d'une maison contemporaine de même surface, du fait de ses hauteurs sous plafond. C'est ce volume qui explique les consommations, davantage que la performance des parois, et c'est lui qu'on regarde avant de conclure quoi que ce soit sur le confort ou sur les charges.

Maison 1930

1890 à 1939. Le bâti de la ville ouvrière

Le nom est un usage local, pas une datation. On dit une 1930 pour désigner un type qui s'étend en réalité de la fin du dix-neuvième siècle à la veille de la Seconde Guerre, et qui couvre trois populations. La maison de rue ordinaire d'abord, mitoyenne, en alignement continu, deux niveaux sur combles, façade étroite de deux ou trois travées, construite par centaines dans les quartiers ouvriers de Lille, de Tourcoing, de Roubaix et de leur couronne. Les reconstructions des années vingt ensuite, souvent sur la parcelle et le gabarit d'origine, avec des matériaux de récupération et une mise en œuvre irrégulière. Les opérations calibrées de la fin des années vingt et des années trente enfin, cités-jardins et accession ouvrière encouragée par la loi Loucheur de 1928, mieux tenues et plus homogènes.

De la rue, la lecture est immédiate. Brique de parement en appareillage soigné, linteaux droits soulignés par un rang de boutisses ou par une platebande claire, appuis marqués, corniche simple, lucarne en toiture. Les maisons les plus cossues de la période ajoutent un bow-window sur rue, une modénature plus riche, un perron et des ferronneries, et dans le couloir d'entrée un sol en carreaux de ciment ou en mosaïque. Cette qualité de parement, qu'elle soit sobre ou ambitieuse, fait partie de la valeur du bien et elle limitera plus tard ce qu'on peut faire de la façade.

Ce qu'on regarde en premier, c'est la composition du mur, parce que c'est ici qu'elle est le moins prévisible. Une part importante du parc métropolitain est bâtie en double paroi, sous influence flamande et belge : un parement extérieur, une lame d'air, une paroi intérieure, les deux liaisonnées. Les constructions plus modestes et les reconstructions rapides restent en mur plein. Deux maisons voisines, de même allure et de même année, peuvent relever de l'une ou de l'autre. Et cette double paroi n'attend pas 1920 pour apparaître, on en rencontre sur des maisons de la fin du dix-neuvième siècle. La date renseigne sur la probabilité, jamais sur la composition réelle.

Quand la double paroi existe, sa lame d'air est le sujet. Non ventilée et non isolée, elle sert de puits de condensation et de chemin de contournement. Si des coulures de mortier y sont tombées pendant le montage, elles créent des passages par lesquels l'eau du parement rejoint la paroi intérieure, et cela ne se produit pas n'importe où mais sur les façades exposées à l'ouest. L'orientation se regarde donc en même temps que la composition. Viennent ensuite les coffres de volets roulants ajoutés lors du remplacement des menuiseries, qui cumulent défaut d'isolation et fuite d'air, les corniches et les rives dégradées, l'about de solive en pignon, et les descentes d'eaux pluviales anciennes qui saturent le pied de mur sans que personne le remarque.

Jusqu'ici le mur absorbe l'eau et la restitue. À partir d'ici, il cherche à l'arrêter.

Maison d'après-guerre

1945 à 1974. Le bâti d'avant toute exigence thermique

Deux populations là encore. Les reconstructions encadrées de l'immédiat après-guerre, et le pavillon de lotissement des Trente Glorieuses, plus standardisé, qui pousse en périphérie de la métropole à mesure que la voiture rend les communes accessibles. Le mur n'est plus en brique pleine mais en parpaing creux ou en brique creuse, sous un enduit ciment gratté ou tyrolien. Les planchers sont en poutrelles et entrevous de béton, la dalle du bas est coulée sur le terre-plein, et la charpente est traditionnelle simplifiée ou, à la fin de la période, en fermettes de première génération.

De la rue, on reconnaît la famille à ce qu'elle n'a plus. Plus de parement de brique appareillée, plus de modénature, plus de lucarne ouvragée. Une façade enduite, une géométrie simple, un plan compact, souvent un garage accolé, et un recul par rapport à la voie qui n'existait pas dans les familles précédentes. Cette absence de valeur patrimoniale en façade n'est pas un défaut, c'est une information, elle ouvre des possibilités que le parement fermait ailleurs.

Ce qu'on regarde en premier, c'est la date exacte, et c'est la seule famille où elle compte vraiment. Aucune exigence thermique n'existe en France avant 1974. Une maison de 1972 n'a strictement aucune isolation réglementaire. Une maison de 1977 en a un peu. Deux constructions qui se ressemblent à cinq ans d'écart ne se lisent donc pas de la même façon, et la frontière ne se devine pas depuis le trottoir. Elle se vérifie au permis de construire ou par sondage.

Vient ensuite ce qui traverse l'enveloppe. Les nez de dalle, les refends qui débouchent en façade, les balcons coulés dans la continuité du plancher, les appuis de fenêtre traversants, autant de points où la structure elle-même conduit la chaleur vers l'extérieur, et qu'aucune intervention par l'intérieur ne supprime. On regarde ensuite la dalle du bas, coulée sans coupure sur le terre-plein, qui remonte l'humidité du sol dans un logement devenu étanche au fil des remplacements de menuiseries. Enfin l'amiante, qui est présente sur cette période et qu'il faut savoir chercher plutôt que supposer, dans les revêtements de sol souples et leurs colles, dans les plaques de couverture d'annexes, dans les conduits et les calorifugeages. Son repérage est une obligation avant travaux, pas une précaution facultative.

Maison de lotissement

1975 à 2000. Le bâti des premières réglementations

Le pavillon de lotissement dans sa forme la plus répandue. Plan compact, garage accolé ou intégré, tuile béton, enduit monocouche, parcelle avec recul sur rue et jardin à l'arrière. Trois générations réglementaires se succèdent sur la période, avec un durcissement progressif mais modeste des exigences. C'est la première famille des sept où le bâti a été conçu avec une contrainte thermique, et cela change complètement ce qu'on y cherche.

De la rue, rien ne distingue vraiment une maison de 1980 d'une maison de 1998, et c'est bien le problème. L'allure est la même, les matériaux aussi. Ce qui a changé entre les deux se trouve à l'intérieur du mur, dans l'épaisseur du doublage, et à l'intérieur des combles, dans celle de l'isolant. Ni l'une ni l'autre ne se devine depuis le trottoir. La date du permis renseigne mieux que la façade, mais elle ne dispense pas de vérifier.

Ce qu'on regarde en premier, c'est le doublage collé. Le mur est en parpaing avec, à l'intérieur, un isolant collé recouvert d'une plaque de plâtre. Ce dispositif fonctionne tant qu'on ne le touche pas, mais il ne se laisse pas compléter, ajouter une épaisseur par-dessus revient à créer une lame d'air non ventilée entre deux isolants, avec ce que cela implique de condensation. C'est le point qui commande toute la suite, et il se vérifie par sondage, pas par déduction.

Vient ensuite ce qui a vieilli sans qu'on s'en aperçoive. L'isolant des combles, posé en laine de verre, s'est tassé au fil des décennies et ne vaut plus l'épaisseur annoncée. Les joints des menuiseries sont morts après vingt-cinq ou trente ans, et les coffres de volets roulants intérieurs laissent passer l'air en continu. La ventilation mécanique d'origine a une durée de vie de quinze à vingt ans, ce qui veut dire que sur ce parc elle est morte ou mourante dans la majorité des cas, et qu'elle a souvent été débranchée pour cause de bruit. On regarde enfin la charpente, presque toujours en fermettes industrielles triangulées, qui interdisent la circulation dans les combles et tout aménagement sans étude de renfort. Ce n'est pas un défaut, c'est une contrainte de conception qu'il vaut mieux connaître avant d'imaginer une chambre supplémentaire.

Immeuble de rapport

Décision collective. La seule famille définie par autre chose que son bâti

Les six autres familles se définissent par leur mode constructif. Celle-ci se définit par son régime de décision. Un immeuble de rapport en brique de 1890 et une résidence en béton de 1980 n'ont ni le même mur, ni le même plancher, ni les mêmes pathologies. Ce qu'ils partagent, c'est que rien ne s'y décide seul. La toiture, les façades, les pignons, la cage d'escalier, les colonnes de chauffage appartiennent à la copropriété, et l'ordre d'observation s'en trouve renversé.

Trois générations coexistent sous ce nom. L'immeuble en brique de la fin du dix-neuvième siècle et du début du vingtième, quatre à six niveaux, murs porteurs de façade et refends, planchers bois ou poutrelles métalliques, cage d'escalier en bois. L'immeuble de reconstruction et de croissance de l'après-guerre, en béton, avec de l'amiante à peu près systématique dans les revêtements de sol et les conduits. Et la résidence de la fin du siècle, béton, doublage collé, menuiseries de première génération. Pour tout ce qui touche au mur, au plancher et à l'eau, chacune se lit selon la famille correspondante, brique ancienne d'un côté, bâti d'après-guerre de l'autre.

Ce qu'on regarde en premier, c'est ce qui est commun et exposé. Le pignon aveugle d'abord, quand il existe, souvent plusieurs centaines de mètres carrés de mur sans ouverture, orienté au vent dominant, qui pèse lourd dans le comportement thermique de l'immeuble entier. La toiture ou la toiture-terrasse ensuite, et l'état de ses évacuations. Ces deux éléments ont une particularité utile, ils se traitent sans jamais entrer chez personne, ce qui compte davantage qu'on ne l'imagine dans un immeuble où chaque intervention en partie privative suppose l'accord d'un occupant.

Vient ensuite ce que le collectif rend visible ou invisible. Un plancher bois entre deux logements transmet les bruits d'impact d'une façon qui pèse sur le quotidien bien plus que quelques degrés de confort thermique, et c'est souvent ce qui mobilise vraiment les occupants. Les colonnes de chauffage, quand elles sont collectives, imposent leur régime de température à tout le bâtiment et conditionnent ce qui peut être envisagé en chaufferie. Et le calendrier de la copropriété, ses diagnostics obligatoires, son plan de travaux, son fonds de réserve, dit à quel moment un programme devient réellement possible. Sur cette famille, l'observation technique ne suffit jamais, elle se double d'une lecture du collectif.

Construction après 2000

Depuis 2000. Le bâti où la question n'est plus l'isolation

Réglementations successives de plus en plus exigeantes, jusqu'au cadre actuel qui ajoute aux exigences énergétiques un volet carbone et une exigence de confort d'été. Le mur est isolé, la perméabilité à l'air a été testée en maison individuelle, la ventilation est mécanique par conception. Sur le territoire, la brique creuse de terre cuite domine largement, dans ses versions les plus performantes qui intègrent une part de l'isolation dans le bloc lui-même. Le parpaing, qui régnait sur les deux familles précédentes, a nettement reculé. L'ossature bois progresse mais reste minoritaire, avec isolant biosourcé, pare-pluie côté extérieur, membrane frein-vapeur côté intérieur et bardage ventilé sur tasseaux.

De la rue, la famille se reconnaît à ses volumes simples, ses enduits lisses, ses menuiseries aluminium sombres, ses toitures à faible débord, et souvent ses panneaux photovoltaïques. La nature du mur ne se lit pas depuis le trottoir, l'enduit recouvre aussi bien la brique que le parpaing, et seule une construction bardée se signale d'elle-même. Sur l'ossature bois justement, on regarde le pied du bardage et sa garde au sol, la ventilation de la lame d'air en partie basse, et l'état des recouvrements. Ce sont des détails, mais sur cette famille les détails sont précisément le sujet.

Ce qu'on regarde en premier, c'est la mise au point, pas l'enveloppe. Les désordres constatés sur ce parc sont presque toujours des défauts d'exécution et non de conception, une continuité d'étanchéité à l'air rompue à la jonction entre le mur et le plancher ou entre le mur et la toiture, une membrane percée par les boîtiers électriques, une garde au sol insuffisante qui laisse l'eau remonter dans le bardage, une lame d'air obstruée. Rien de tout cela ne se voit sur un diagnostic réglementaire, tout se voit à l'œil quand on sait où poser le regard.

Vient ensuite le fonctionnement réel des équipements. Une pompe à chaleur laissée sur ses réglages d'usine ne donne pas ce qu'elle peut donner. Une ventilation dont les débits n'ont jamais été mesurés pièce par pièce ne fait pas ce pour quoi elle a été installée. Des filtres jamais remplacés annulent une partie du bénéfice. Et le confort d'été devient sur ce parc une question aussi sérieuse que le chauffage, avec de grandes surfaces vitrées, une inertie souvent faible, et des protections solaires qui ne sont efficaces que si elles sont extérieures et mobiles. Sur cette famille, l'écart entre ce que le bâtiment devrait faire et ce qu'il fait réellement est le seul sujet qui vaille.

Ce que la typologie fait, et ce qu'elle ne fait pas

La famille de bâti oriente l'observation. Elle dit par où commencer à regarder, ce qui a le plus de chances de commander le reste, et ce qu'il serait imprudent de conclure trop vite. Elle n'entre dans aucun calcul. Aucun coefficient ne s'applique parce qu'un bâti appartient à une famille plutôt qu'à une autre, aucune quantité ne se déduit d'une typologie. Deux maisons de la même famille et de la même surface peuvent demander des observations très différentes selon leur orientation, leur mitoyenneté, ce qu'on leur a fait subir depuis leur construction.

C'est la raison pour laquelle cette page ne donne ni chiffre, ni solution, ni ordre de grandeur. Elle donne un regard. Ce que ce regard produit ensuite, une mesure de la qualité et une valeur, se lit ailleurs.

Les trois Génies disent sur quoi porte l'observation.
Ce que mesure la domogénie dit ce qu'elle en tire.
La domogénie dit d'où vient la discipline.

Les trois sont indissociables. Un bien excellent sur un seul Génie ne tient pas.

La domogénie, que l'on écrit aussi domogenie sans accent, est une discipline de la qualité de l'habitat créée par Franck Turpin.