Une discipline de la qualité de l'habitat
La domogénie
Acheter est la décision la plus lourde d'une vie, et c'est celle qu'on prend avec le moins d'informations. Une heure de visite, un dossier de diagnostics produit pour satisfaire une obligation légale, et le reste au ressenti.
Ce qui manque n'est pas caché. C'est simplement que personne n'est chargé de le regarder. Ce qu'un projet immobilier fera à ceux qui l'habitent, ce qu'il coûtera dans dix ans, ce qu'il autorisera quand la famille changera, ce qu'il peut encore gagner et à quel prix : rien de tout cela ne figure dans un dossier de vente, et rien n'oblige quiconque à le dire.
La domogénie est née de ce vide.
Un bien immobilier ne se juge pas sur ce qu'il montre le jour de la visite. Il se juge sur ce qu'il fera de vous pendant vingt ans.
Une discipline, pas un diagnostic de plus
La domogénie est une discipline de la qualité de l'habitat. Elle consiste à lire un bâtiment comme on lit un bilan de santé : non pas pour dire s'il est beau ou s'il est en bon état, mais pour dire ce qu'il permet, ce qu'il empêche, ce qu'il coûtera et ce qu'il peut devenir. On l'écrit aussi domogenie, sans accent.
Le mot dit ce qu'il fait. Domo, la maison. Génie, au sens du génie civil ou du génie climatique : une façon d'aborder un objet technique par ce qu'il produit et par les lois qui le régissent, pas par son apparence.
Ce qui la distingue d'un diagnostic, c'est qu'elle ne s'arrête pas au constat. Un diagnostic dit un état à une date. La domogénie regarde ce que cet état produit dans le temps, ce qui l'a causé, ce qui le corrigerait, et ce que cette correction déplacerait sur la valeur du bien. Elle ne remplace aucun diagnostic réglementaire, elle lit ce que les diagnostics ne sont pas faits pour dire.
Ce qui la distingue d'un avis d'expert, c'est qu'elle est structurée. La même grille d'observation s'applique d'un bien à l'autre, ce qui permet de comparer deux projets immobiliers sans que le charme d'une pièce ou l'humeur d'une visite ne pèse sur le résultat.
Un terrain avant une méthode
La domogénie n'est pas sortie d'un bureau. Elle vient d'abord de vingt ans passés à réhabiliter les anciennes usines textiles de la Métropole Lilloise, une dizaine de sites, des bâtiments que personne ne savait plus à quoi destiner et qu'il fallait pourtant lire avant de décider quoi que ce soit. Elle s'est ensuite affinée sur des dossiers d'acquisition, sur un bâti que les méthodes générales décrivent mal : courées, maisons de rangée en brique, bourgeoises d'avant 1914, maisons de toutes les décennies, immeubles de rapport. Sept familles de construction se côtoient ici sur quelques rues, chacune avec ses fragilités propres et ses marges de progrès, et aucune ne se lit avec la grille de la précédente.
Ce terrain a imposé sa grille. Un mur de brique pleine ne se comporte pas comme un mur de parpaing, une maison mitoyenne des deux côtés ne se comporte pas comme une maison isolée, et un calcul conventionnel qui les traite avec les mêmes règles se trompe dans un sens ou dans l'autre. La même erreur revenait d'un dossier à l'autre, toujours au même endroit, toujours pour la même raison. Ce sont ces écarts, répétés dossier après dossier, qui ont produit la méthode.
Elle continue de se corriger. Les repères qui servent à situer un bien par rapport aux autres sont établis à dire d'expert, à partir de cette expérience de terrain. Un travail de comparaison entre valeurs annoncées et prix réellement constatés est en cours pour les affiner. C'est dit ici parce qu'une méthode qui n'annonce pas son degré de maturité ne mérite pas qu'on la suive.
La domogénie a été créée par Franck Turpin.
Trois lectures indissociables
Un projet immobilier se lit sur trois plans, et un seul ne suffit jamais.
Le Génie VITAL fixe ce qui rend un bien habitable aujourd'hui : l'air qu'on y respire, l'humidité, la sécurité des réseaux, le bruit, la lumière. C'est un seuil, et il se franchit ou non.
Le Génie ÉVOLUTIF regarde ce qui le maintient habitable quand la vie change : ce que la structure autorise à ouvrir, ce que le plan permet de redistribuer, la marge des réseaux, le volume qu'on n'utilise pas encore.
Le Génie RÉGÉNÉRATIF regarde ce que le bâti et ceux qui l'habitent peuvent encore gagner : ce que le lieu apporte au corps, le lien au vivant, les moyens que le bâti retrouve une fois traité, ce que la matière déjà en place a coûté avant d'arriver.
Le poids de chacun dépend du projet. Une résidence principale et un investissement locatif ne se jugent pas de la même façon. La qualité d'un projet immobilier n'est pas une propriété du bâtiment seul, c'est une relation entre un bâtiment et ce qu'on veut en faire.
C'est aussi sur ces trois plans que la domogénie regarde des choses que les documents remis à la vente ne contiennent pas : la mitoyenneté réellement subie, la température des parois, le comportement d'été, l'écart entre la méthode conventionnelle du diagnostic et un calcul de bilan physique complet.
Une qualité qui débouche sur une valeur
La domogénie ne s'arrête pas à décrire. De l'observation naît une qualité, et de cette qualité une valeur : un bien meilleur que la moyenne de son secteur vaut davantage, un bien qui décroche vaut moins, et l'écart se chiffre.
La valeur n'est pas un prolongement de la discipline, elle en fait partie depuis le premier jour. Un bien s'achète, se transmet, se revend, et une lecture qui ignorerait ce que le marché en fait ne servirait à rien à celui qui doit décider. Lire un bâtiment et savoir ce qu'il vaut sont le même geste, mené jusqu'au bout. Le prix affiché, lui, ne dit rien de tout cela : il dit ce qu'un vendeur espère et ce qu'un secteur pratique, jamais ce que le bien fera de celui qui l'achète.
La boucle se referme avec les travaux de rénovation. Une intervention déplace la qualité, donc la valeur. Ce qu'elle déplace réellement n'est ni le montant dépensé, ni zéro, et c'est précisément ce qu'il faut savoir avant d'engager quoi que ce soit. Certaines dépenses lourdes ne rapportent presque rien, d'autres bien plus modestes remettent un bien dans la course, et rien dans un devis ne permet de faire la différence.
C'est ce qui fait de la domogénie autre chose qu'une grille de lecture : une façon de décider, avant d'acheter et avant d'engager des travaux de rénovation.
Ce que la domogénie n'est pas
Une discipline se définit autant par ce qu'elle refuse de faire.
Elle ne conçoit pas de travaux, elle ne les dirige pas, elle ne les exécute pas et elle n'en porte aucune garantie. Elle ne désigne pas un matériau, ne prescrit pas un système, ne choisit pas une entreprise. Ces décisions appartiennent au porteur de projet et à ceux qu'il choisit pour les concevoir et les réaliser.
Elle ne remplace aucun diagnostic réglementaire, aucune étude de structure, aucun contrôle d'installation. L'observation ne descend pas sous les revêtements et ne prétend pas voir ce qu'une visite ne montre pas. Ce qui n'a pas pu être observé est signalé comme tel, pas comblé par une hypothèse favorable.
Elle ne délivre aucune certification, elle n'ouvre droit à aucune aide, et elle ne produit aucune valeur opposable à un tiers.
Ce qu'elle fait est plus modeste et plus utile : donner à celui qui achète, ou qui s'apprête à engager des travaux, une lecture argumentée de ce qu'il a devant lui.
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Par où continuer
Les trois Génies détaillent chacun ce qu'ils regardent et ce que ça change.
Ce que la domogénie mesure décrit l'opératoire : ce qui s'observe sur place, comment un bâtiment se calcule de deux façons différentes, et comment une qualité devient une valeur.
Le Journal suit le bâti de la Métropole Lilloise, typologie par typologie.
Les trois sont indissociables. Un bien excellent sur un seul Génie ne tient pas.
La domogénie, que l'on écrit aussi domogenie sans accent, est une discipline de la qualité de l'habitat créée par Franck Turpin.