Douze familles de bâti dans la Métropole Lilloise 

Lire un bâti

La famille de bâti change ce qu'on regarde en premier

On ne lit pas un bâtiment selon son âge, mais selon la façon dont son enveloppe gère l'eau et la vapeur. La date de construction n'est qu'un indicateur de probabilité. Elle dit ce qu'on a des chances de trouver, elle ne dit jamais ce qu'on va trouver. Deux maisons construites à cinq ans d'écart peuvent relever de deux logiques opposées, et deux maisons séparées par un demi-siècle peuvent se lire de la même façon.

La ligne de partage réelle est ailleurs. Certains murs travaillent en accumulation : ils absorbent l'eau de pluie et la restituent par évaporation, dans les deux sens, parce qu'ils ont été montés sans coupure de capillarité et sans écran d'étanchéité. D'autres travaillent en barrière : l'eau ne doit pas entrer, et si elle entre elle est drainée. Ce sont deux physiques différentes. Ce qui soigne l'une abîme l'autre.

De là découle tout le reste. La question de savoir si la façade peut être traitée par l'extérieur ou si le parement, l'alignement sur rue et la mitoyenneté ferment la porte. La question de la réserve géométrique disponible, parce que dix centimètres pris sur une maison de trois mètres quatre-vingts de large ne coûtent pas la même chose que sur une maison de six. La question de ce que la structure peut encaisser, une charpente, un plancher, une maçonnerie n'acceptant pas n'importe quelle charge supplémentaire.

C'est à cela que sert la famille de bâti. Elle ne dit pas ce qu'il faut faire. Elle dit par où commencer à regarder, et ce qui a le plus de chances de décider du reste sur ce type de construction. Sur l'un, on ouvre par le pied de mur. Sur l'autre, par le chéneau. Sur un troisième, par la ventilation et les réglages. L'observation reste la même dans sa méthode, elle change seulement d'ordre.

Ce que le territoire impose avant la typologie

Avant même de savoir devant quelle famille de bâti on se trouve, la Métropole Lilloise impose ses propres conditions. Cent treize communes, un même climat, un même sous-sol, une même façon dont l’eau circule. Ces conditions valent pour toutes les constructions du territoire, de la courée du dix-neuvième siècle à la maison livrée l’an dernier.

Le climat d’abord. Plaine du Nord, hivers longs sans être rigoureux, et surtout une pluie fréquente portée par des vents dominants d’ouest et de sud-ouest. Cela ne se traduit pas par des cumuls exceptionnels mais par un nombre de jours de pluie élevé, et par des façades ouest qui reçoivent la pluie battante de plein fouet. Sur ces façades-là, une maçonnerie reste humide plus longtemps qu’elle ne sèche. La même paroi, orientée à l’est, ne raconte pas la même histoire. L’orientation se regarde avant la composition du mur.

Le sous-sol ensuite. Sous une couverture de limons et d’argiles, la craie, et sous une partie de l’est métropolitain, les carrières souterraines creusées du quinzième au dix-neuvième siècle pour l’extraire. Ces vides conditionnent ce qu’on peut envisager sous une maison et à côté d’elle. À cela s’ajoute le retrait-gonflement des argiles, qui fait travailler les fondations au rythme des saisons sèches et humides. Ces deux points se vérifient au bureau, avant la visite, et ils ferment ou ouvrent des possibilités bien avant que la question thermique se pose.

L’eau enfin, dans les deux sens. Les vallées de la Deûle, de la Lys et de la Marque portent des secteurs inondables et des remontées de nappe dans les points bas. Et sur l’ensemble du territoire, l’eau de pluie doit désormais être gérée à la parcelle : toute surface nouvelle qui imperméabilise doit être compensée. C’est une contrainte qui s’invite dans tout projet d’extension ou d’aménagement extérieur, et qui se découvre trop souvent après coup.

Un dernier point propre à la région. Le Nord et le Pas-de-Calais concentrent l’essentiel des déclarations françaises de mérule. Les conditions de son développement, un bois durablement humide, l’obscurité, un air confiné, une température douce, sont réunies dans une part importante du parc ancien local. Elle se cherche là où on ne regarde pas spontanément, au fond d’une cave, dans l’about d’une poutre noyé dans un pignon, sous un plancher bas. C’est une raison suffisante pour ne jamais conclure sur un bâti sans avoir vu sa cave et ses combles.

L'âge du bâti donne une hypothèse. L'observation donne la réponse.

Douze familles de bâti

Chacune impose son propre ordre d'observation. Le lien mène directement au bloc correspondant.

Courée et cité ouvrière

1830 à 1900. Le bâti de l'industrialisation textile

Cinq à vingt maisons en cœur d’îlot, desservies par un porche étroit ouvrant sur une venelle ou une cour commune. C’est la signature de Lille, Roubaix et Tourcoing au moment où le textile appelle sa main-d’œuvre. Petite emprise au sol, un étage ou deux, une pièce par niveau, un escalier raide, et le plus souvent une seule façade qui prend le jour. À ne pas confondre avec le coron du bassin minier, aligné sur rue et construit par la compagnie, ni avec la cité ouvrière planifiée de la fin du siècle, qui se lit toutefois de la même façon.

De la rue, on ne voit presque rien, et c’est déjà une information. La courée se devine au porche, à un décrochement dans l’alignement, à une plaque de rue qui ne correspond à aucune façade visible. Ce qui se lit vraiment se lit une fois entré : la largeur de la cour, la présence ou l’absence de descentes d’eau pluviale, le niveau du sol de la cour par rapport au seuil des maisons, la distance entre les façades qui se font face. Le porche lui-même dit quelque chose, sa largeur commande ce qui pourra un jour entrer et sortir de la cour.

Ce qu’on regarde en premier, c’est le pied de mur. La brique a été montée sans coupure de capillarité et sans arase étanche, posée presque directement sur le limon. L’eau du sol monte dans la maçonnerie et s’évapore par la surface disponible. Cette eau se lit à une frange horizontale qui s’arrête net à hauteur d’homme assis, aux enduits qui se décollent en partie basse, aux dépôts blanchâtres, à l’odeur. Elle a presque toujours été aggravée par deux interventions successives et bien intentionnées, une dalle de béton coulée dans les années soixante-dix qui a supprimé la surface d’évaporation du sol, et un doublage ou un enduit étanche posé dans les années quatre-vingt qui a fermé celle des murs. L’eau n’a pas disparu, elle a changé de point de sortie.

Vient ensuite l’about de solive. Les planchers reposent sur des solives dont les extrémités sont noyées dans la maçonnerie du pignon. Quand ce pignon est humide, le bois travaille dans l’obscurité, sans ventilation, à température douce. C’est le trio exact que réclame la mérule, et c’est là qu’elle se trouve. Un plancher qui sonne creux, un ressaut au pied d’une cloison, une plinthe qui se déchausse méritent qu’on ouvre plutôt qu’on suppose. Enfin la ventilation, presque toujours supprimée le jour où les menuiseries ont été remplacées sans entrées d’air, et l’exiguïté, qui n’est pas une pathologie mais qui décide de tout ce qui reste possible.

Citée minière

1850 à 1945. Le bâti où le sous-sol pèse plus que les murs

Des rangées de logis identiques, bâties d’un trait par une compagnie minière pour loger son personnel. Même façade, même hauteur d’allège, même modénature de brique, un jardin en lanière à l’arrière plus grand que le bâti lui-même, et un appentis d’origine, le carin, qui abritait l’outillage et le charbon. À ne pas confondre avec la courée, qui naît du textile et non de la mine, même si les deux se ressemblent de loin.

De la rue, la régularité frappe à une échelle qu’aucune autre famille n’atteint. Trois générations cohabitent sous ce nom, la cité en barre de 1850 à 1900, accolée en continu et aux ouvertures étroites, la cité desserrée de 1900 à 1930, groupée par deux ou par quatre avec des jardins plus larges, et la cité d’après 1945, reconstruite en parpaing et en béton. Les rues portent souvent des noms de fosses ou d’ingénieurs, et un terril ou un chevalement dans le paysage proche achève de situer l’ensemble.

Ce qu’on regarde en premier, ce n’est pas le mur, c’est ce qui se trouve sous la parcelle. L’exploitation a été maintenue au sec pendant plus d’un siècle par un pompage permanent, et son arrêt a fait remonter les nappes dans une partie du bassin. Une cave inondée ou un sol de cour humide toute l’année ne s’expliquent donc pas toujours par une fuite ou par une pente mal faite, et cela se vérifie à la cartographie disponible sur la commune avant de conclure.

Vient ensuite le statut du bien, parce qu’il commande tout le reste. Un logis resté dans le patrimoine de l’opérateur, repris en campagne groupée, et un logis vendu depuis longtemps sans aucune réhabilitation ne sont pas le même produit, même sous la même façade. On regarde enfin l’appentis arrière, qui porte presque toujours la salle d’eau ajoutée après coup, et le statut patrimonial de l’ensemble, une partie du bassin minier étant inscrite au patrimoine mondial depuis 2012, ce qui encadre les façades, les couvertures et les menuiseries.

Maison bourgeoise

1875 à 1914. Le bâti de la ville qui s’affirme

Deux ou trois étages sur cave voûtée complète, façade ordonnancée, hauteur sous plafond généreuse au rez-de-chaussée et dégressive en montant, sur une parcelle étroite et profonde. La brique de façade est épaisse, et le soubassement, les seuils, les appuis et les encadrements sont en pierre bleue ou en calcaire clair, ce qui suffit souvent à identifier la famille depuis le trottoir opposé. À l’intérieur, des refends porteurs maçonnés qui intègrent les conduits de fumée, des planchers de forte portée, des plafonds en plâtre sur lattis avec moulures et corniches. On dit une bourgeoise, sans autre précision.

De la rue, on lit la régularité. L’ordonnancement des baies, l’alignement des étages, la modénature. Mais l’information la plus utile est en haut, là où personne ne regarde. La couverture est en ardoise, parfois brisée avec un terrasson en zinc, et surtout les chéneaux sont encaissés, c’est-à-dire noyés dans la maçonnerie de rive plutôt que pendus en bord de toit. Cette disposition est élégante et c’est le point faible structurel de la typologie. Un chéneau encaissé a une durée de vie utile de quelques décennies, il a déjà été refait une ou deux fois, et sa défaillance ne se voit pas depuis le sol.

Ce qu’on regarde en premier, c’est donc ce chéneau et ce qu’il a pu alimenter. Quand il fuit, l’eau ne ruisselle pas en façade, elle entre dans la maçonnerie de rive, atteint la sablière et les abouts de pannes, et travaille dans un comble sombre et mal ventilé. On y retrouve les conditions de la mérule, et on les y retrouve souvent. Sur ce bâti, l’inspection du haut passe avant toute considération thermique, parce qu’elle décide de ce qui a du sens ensuite.

Vient ensuite la cave, entièrement voûtée, qui prend l’eau par les côtés et condense en été quand on l’aère au mauvais moment. Puis les fissures, à lire pour ce qu’elles sont, tassement lié aux argiles, reprise d’un mitoyen, ou simple faïençage d’enduit. Et enfin le volume, qui est la vraie particularité de cette famille. Une bourgeoise développe un volume chauffé bien supérieur à celui d’une maison contemporaine de même surface, du fait de ses hauteurs sous plafond. C’est ce volume qui explique les consommations, davantage que la performance des parois, et c’est lui qu’on regarde avant de conclure quoi que ce soit sur le confort ou sur les charges.

Maison 1930

1890 à 1939. Le bâti de la ville ouvrière

Le nom est un usage local, pas une datation. On dit une 1930 pour désigner un type qui s’étend en réalité de la fin du dix-neuvième siècle à la veille de la Seconde Guerre, et qui couvre trois populations. La maison de rue ordinaire d’abord, mitoyenne, en alignement continu, deux niveaux sur combles, façade étroite de deux ou trois travées, construite par centaines dans les quartiers ouvriers de Lille, de Tourcoing, de Roubaix et de leur couronne. Les reconstructions des années vingt ensuite, souvent sur la parcelle et le gabarit d’origine, avec des matériaux de récupération et une mise en œuvre irrégulière. Les opérations calibrées de la fin des années vingt et des années trente enfin, cités-jardins et accession ouvrière encouragée par la loi Loucheur de 1928, mieux tenues et plus homogènes.

De la rue, la lecture est immédiate. Brique de parement en appareillage soigné, linteaux droits soulignés par un rang de boutisses ou par une platebande claire, appuis marqués, corniche simple, lucarne en toiture. Les maisons les plus cossues de la période ajoutent un bow-window sur rue, une modénature plus riche, un perron et des ferronneries, et dans le couloir d’entrée un sol en carreaux de ciment ou en mosaïque. Cette qualité de parement, qu’elle soit sobre ou ambitieuse, fait partie de la valeur du bien et elle limitera plus tard ce qu’on peut faire de la façade.

Ce qu’on regarde en premier, c’est la composition du mur, parce que c’est ici qu’elle est le moins prévisible. Une part importante du parc métropolitain est bâtie en double paroi, sous influence flamande et belge : un parement extérieur, une lame d’air, une paroi intérieure, les deux liaisonnées. Les constructions plus modestes et les reconstructions rapides restent en mur plein. Deux maisons voisines, de même allure et de même année, peuvent relever de l’une ou de l’autre. Et cette double paroi n’attend pas 1920 pour apparaître, on en rencontre sur des maisons de la fin du dix-neuvième siècle. La date enseigne sur la probabilité, jamais sur la composition réelle.

Quand la double paroi existe, sa lame d’air est le sujet. Non ventilée et non isolée, elle sert de puits de condensation et de chemin de contournement. Si des coulures de mortier y sont tombées pendant le montage, elles créent des passages par lesquels l’eau du parement rejoint la paroi intérieure, et cela ne se produit pas n’importe où mais sur les façades exposées à l’ouest. L’orientation se regarde donc en même temps que la composition. Viennent ensuite les coffres de volets roulants ajoutés lors du remplacement des menuiseries, qui cumulent défaut d’isolation et fuite d’air, les corniches et les rives dégradées, l’about de solive en pignon, et les descentes d’eaux pluviales anciennes qui saturent le pied de mur sans que personne le remarque.

Corps de ferme et longère

Avant 1950. Le bâti où la toiture décide de tout

Un carré fermé sur cour, un U ouvert sur les Weppes, ou un simple volume allongé en longère qui traverse tout le Mélantois et la Pévèle. Brique de terre cuite pleine, teinte rouge à brun, soubassement en grès ou en pierre bleue, et sur les corps antérieurs à 1850, parfois un pan de bois hourdé de torchis caché sous l’enduit. Les ancres de mur en fer forgé, en S, en X ou en T, et les arcs de décharge en brique au-dessus des baies, datent la campagne de construction mieux qu’une inscription.

De la rue, c’est la toiture qui domine tout. Forte surface, faible hauteur de mur, longs rampants, et il faut compter les volumes couverts avant d’entrer, grange, étable, écurie, fournil, remise. Chacun porte sa propre charpente et sa propre couverture, et chacun fuit pour son compte. Le rapport entre la surface de toiture et la surface habitable va couramment du simple au triple sur un carré fermé, et c’est cette information, bien avant l’état apparent des murs, qui explique des devis de couverture que le vendeur juge toujours excessifs.

Ce qu’on regarde en premier, c’est donc cette couverture, à la surface et pas à l’unité de tuile cassée. La ligne de faîtage vue depuis la cour, dans l’axe, dit si la charpente a bougé. Les noues, nombreuses sur un groupement en carré, concentrent les fuites, et les souches de cheminée, souvent désaffectées, sont autant de points de pénétration.

Vient ensuite le pied de mur, en accumulation sans aucune ambiguïté sur tout le bâti d’origine, sans coupure de capillarité ni drainage. Le front de salpêtre s’y lit à hauteur habituelle, et l’about de solive qui s’y trouve engagé mérite un sondage plutôt qu’une supposition, parce que c’est exactement le trio que réclame la mérule, très présente sur ce terroir. On regarde enfin les dépendances, qui représentent souvent autant de surface que le logis, et dont la conversion en pièce de vie dépend du document d’urbanisme applicable à la commune, bien avant toute question de travaux.

Jusqu'ici le mur absorbe l'eau et la restitue. À partir d'ici, il cherche à l'arrêter.

Maison d'après-guerre

1945 à 1974. Le bâti d'avant toute exigence thermique

Deux populations là encore. Les reconstructions encadrées de l’immédiat après-guerre, et le pavillon de lotissement des Trente Glorieuses, plus standardisé, qui pousse en périphérie de la métropole à mesure que la voiture rend les communes accessibles. Le mur n’est plus en brique pleine mais en parpaing creux ou en brique creuse, sous un enduit ciment gratté ou tyrolien. Les planchers sont en poutrelles et entrevous de béton, la dalle du bas est coulée sur le terre-plein, et la charpente est traditionnelle simplifiée ou, à la fin de la période, en fermettes de première génération.

De la rue, on reconnaît la famille à ce qu’elle n’a plus. Plus de parement de brique appareillée, plus de modénature, plus de lucarne ouvragée. Une façade enduite, une géométrie simple, un plan compact, souvent un garage accolé, et un recul par rapport à la voie qui n’existait pas dans les familles précédentes. Cette absence de valeur patrimoniale en façade n’est pas un défaut, c’est une information, elle ouvre des possibilités que le parement fermait ailleurs.

Ce qu’on regarde en premier, c’est la date exacte, et c’est la seule famille où elle compte vraiment. Aucune exigence thermique n’existe en France avant 1974. Une maison de 1972 n’a strictement aucune isolation réglementaire. Une maison de 1977 en a un peu. Deux constructions qui se ressemblent à cinq ans d’écart ne se lisent donc pas de la même façon, et la frontière ne se devine pas depuis le trottoir. Elle se vérifie au permis de construire ou par sondage.

Vient ensuite ce qui traverse l’enveloppe. Les nez de dalle, les refends qui débouchent en façade, les balcons coulés dans la continuité du plancher, les appuis de fenêtre traversants, autant de points où la structure elle-même conduit la chaleur vers l’extérieur, et qu’aucune intervention par l’intérieur ne supprime. On regarde ensuite la dalle du bas, coulée sans coupure sur le terre-plein, qui remonte l’humidité du sol dans un logement devenu étanche au fil des remplacements de menuiseries. Enfin l’amiante, qui est présente sur cette période et qu’il faut savoir chercher plutôt que supposer, dans les revêtements de sol souples et leurs colles, dans les plaques de couverture d’annexes, dans les conduits et les calorifugeages. Son repérage est une obligation avant travaux, pas une précaution facultative.

jusqu’ici, aucune réglementation n’imposait d’isoler. À partir d’ici, chaque permis doit y répondre.

Maison d'architecte

Depuis 1950. Le seul bâti qu’on achète aussi pour son auteur

Un volume composé plutôt qu’empilé, une implantation choisie pour le soleil ou pour un arbre plutôt que pour l’alignement sur rue, une façade presque fermée côté rue qui s’ouvre largement côté jardin. Toiture-terrasse ou faible pente en zinc, baies toute hauteur, porte-à-faux, poteaux isolés, matériaux laissés bruts. C’est le seul bâti du parcours qu’on achète pour son auteur autant que pour ses murs.

De la rue, trois générations se lisent sans se confondre. La maison moderniste de 1950 à 1975, béton et grandes baies, conçue avant toute exigence thermique. La maison de 1975 à 2000, plus massive, souvent bioclimatique avec une serre ou un mur capteur au sud. Et la maison contemporaine d’après 2000, ossature bois ou maçonnerie isolée par l’extérieur, souvent conçue pour dépasser sa propre réglementation. Sur cette famille plus que sur toute autre, des plans, une notice ou des publications existent fréquemment, et ils se demandent au même titre qu’un diagnostic.

Ce qu’on regarde en premier, c’est l’année du permis et le nom de l’auteur. L’année dit sous quelle réglementation thermique la maison a été conçue, le nom dit si une documentation existe. Une maison d’architecte est souvent de très bonne facture et conforme à sa réglementation, parfois au-delà, mais cette avance se prouve par une pièce, jamais par hypothèse.

Vient ensuite la toiture-terrasse et ses relevés, premier point faible de la famille toutes générations confondues, puis les ponts thermiques de conception, dalle qui déborde en auvent, poteau qui traverse l’enveloppe, qui sont la signature de l’architecture et ne se traitent pas sans la modifier. On regarde enfin ce qu’une rénovation a pu effacer, une menuiserie remplacée sur catalogue qui détruit le dessin d’origine, un enduit sur isolant qui recouvre une façade en béton brut. Toute question de droit d’auteur sur l’aspect de la maison relève d’un juriste, pas de la visite.

Maison divisée et petit immeuble en monopropriété

1930 à 1980. Le bâti qui ment le plus sur lui-même

Compter avant de regarder. Plusieurs boîtes aux lettres pour une seule porte, plusieurs sonnettes, plusieurs compteurs dans le couloir d’entrée, des fenêtres de générations différentes sur la même façade. Construit correctement pour une famille ou pour quelques locataires, puis découpé et rééquipé lot par lot au fil des décennies, souvent par le propriétaire lui-même. Ce qu’on achète ici, c’est moins un bâtiment qu’une accumulation de décisions, et presque aucune n’a été documentée.

De la rue, le bâtiment support appartient toujours à une autre famille, la maison de ville des années trente, la bourgeoise découpée étage par étage, ou le petit immeuble de trois à six lots construit entre 1950 et 1980 pour un seul propriétaire. Deux dates comptent et ne se confondent jamais, celle de la construction, qui donne la famille support et ses pathologies propres, et celle de chaque division, qui dit sous quelles règles chaque lot a été créé.

Ce qu’on regarde en premier, c’est le nombre réel de lots, et l’écart entre ce nombre et ce qu’annonce le vendeur. Les réseaux d’origine, dimensionnés pour un seul foyer, portent aujourd’hui quatre ou cinq fois l’usage prévu, ce qui se lit à la pression d’eau en étage et au disjoncteur qui saute.

Vient ensuite le gaz, seule situation du parcours où un relevé peut toucher à la sécurité immédiate des occupants, un chauffe-bain installé dans un lot de vingt mètres carrés avec une entrée d’air bouchée se signale sans délai. On regarde aussi les salles d’eau ajoutées sur un solivage ancien jamais prévu pour cela, où une fuite lente imbibe l’about d’une solive pendant des années avant de se déclarer au plafond du dessous. L’absence de syndic laisse en contrepartie au propriétaire une liberté de reprise totale, la meilleure nouvelle de la famille, mais sans lots juridiquement distincts, ce qui se vérifie commune par commune avant toute mise en location.

Immeuble de rapport

Décision collective. La seule famille définie par autre chose que son bâti

Les onze autres familles se définissent par leur mode constructif. Celle-ci se définit par son régime de décision. Un immeuble de rapport en brique de 1890 et une résidence en béton de 1980 n’ont ni le même mur, ni le même plancher, ni les mêmes pathologies. Ce qu’ils partagent, c’est que rien ne s’y décide seul. La toiture, les façades, les pignons, la cage d’escalier, les colonnes de chauffage appartiennent à la copropriété, et l’ordre d’observation s’en trouve renversé.

Trois générations coexistent sous ce nom. L’immeuble en brique de la fin du dix-neuvième siècle et du début du vingtième, quatre à six niveaux, murs porteurs de façade et refends, planchers bois ou poutrelles métalliques, cage d’escalier en bois. L’immeuble de reconstruction et de croissance de l’après-guerre, en béton, avec de l’amiante à peu près systématique dans les revêtements de sol et les conduits. Et la résidence de la fin du siècle, béton, doublage collé, menuiseries de première génération. Pour tout ce qui touche au mur, au plancher et à l’eau, chacune se lit selon la famille correspondante, brique ancienne d’un côté, bâti d’après-guerre de l’autre.

Ce qu’on regarde en premier, c’est ce qui est commun et exposé. Le pignon aveugle d’abord, quand il existe, souvent plusieurs centaines de mètres carrés de mur sans ouverture, orienté au vent dominant, qui pèse lourd dans le comportement thermique de l’immeuble entier. La toiture ou la toiture-terrasse ensuite, et l’état de ses évacuations. Ces deux éléments ont une particularité utile, ils se traitent sans jamais entrer chez personne, ce qui compte davantage qu’on ne l’imagine dans un immeuble où chaque intervention en partie privative suppose l’accord d’un occupant.

Vient ensuite ce que le collectif rend visible ou invisible. Un plancher bois entre deux logements transmet les bruits d’impact d’une façon qui pèse sur le quotidien bien plus que quelques degrés de confort thermique, et c’est souvent ce qui mobilise vraiment les occupants. Les colonnes de chauffage, quand elles sont collectives, imposent leur régime de température à tout le bâtiment et conditionnent ce qui peut être envisagé en chaufferie. Et le calendrier de la copropriété, ses diagnostics obligatoires, son plan de travaux, son fonds de réserve, dit à quel moment un programme devient réellement possible. Sur cette famille, l’observation technique ne suffit jamais, elle se double d’une lecture du collectif.

Bâtiment industriel reconverti

1850 à 1960. Le bâti qu’on achète pour son volume

Une trame de façade d’une régularité mécanique, qui suit la position des poteaux et non l’usage des pièces, des arcs en brique ou des linteaux métalliques apparents au-dessus des baies. Trois familles cohabitent sous ce nom, l’usine en étages avec ses poteaux en fonte, la halle à sheds sur un seul niveau avec sa verrière tournée au nord, et le bâtiment à ossature béton des années 1920 à 1960. On l’achète pour son volume et on le paie sur sa peau.

De la rue, cherchez la cheminée même tronquée, le château d’eau, le logis patronal avec sa toiture à la Mansart. À l’intérieur, une hauteur libre de trois mètres cinquante à cinq mètres, des poteaux apparents et des poutres de très forte section, parfois un plancher à voûtains, ces petites voûtes de brique portées entre profilés qui signent les planchers de la fin du dix-neuvième.

Ce qu’on regarde en premier, ce n’est ni le volume ni la structure, c’est le passé administratif du site. Une activité déclarée, parfois classée pour la protection de l’environnement, un arrêt d’exploitation, un devenir de site négocié avec l’administration, conditionnent l’usage autorisé de la parcelle et le coût de tout terrassement à venir, et aucune visite ne remplace ces pièces.

Vient ensuite la collecte des eaux, qui ne ruisselle pas vers des gouttières pendantes mais se fait à l’intérieur du volume, chéneaux encaissés derrière les acrotères, noues de sheds, descentes qui traversent les plateaux. Chaque défaillance se produit au-dessus de quelque chose d’habité. On regarde enfin le règlement de copropriété, parce qu’une surface de couverture et de façade commune considérable rapportée à un petit nombre de lots produit mécaniquement des appels de fonds lourds, et cela se calcule avant l’offre à partir du règlement, pas sur place.

Construction après 2000

Depuis 2000. Le bâti où la question n'est plus l'isolation

Réglementations successives de plus en plus exigeantes, jusqu’au cadre actuel qui ajoute aux exigences énergétiques un volet carbone et une exigence de confort d’été. Le mur est isolé, la perméabilité à l’air a été testée en maison individuelle, la ventilation est mécanique par conception. Sur le territoire, la brique creuse de terre cuite domine largement, dans ses versions les plus performantes qui intègrent une part de l’isolation dans le bloc lui-même. Le parpaing, qui régnait sur les deux familles précédentes, a nettement reculé. L’ossature bois progresse mais reste minoritaire, avec isolant biosourcé, pare-pluie côté extérieur, membrane frein-vapeur côté intérieur et bardage ventilé sur réseaux.

De la rue, la famille se reconnaît à ses volumes simples, ses enduits lisses, ses menuiseries aluminium sombres, ses toitures à faible débord, et souvent ses panneaux photovoltaïques. La nature du mur ne se lit pas depuis le trottoir, l’enduit recouvre aussi bien la brique que le parpaing, et seule une construction bardée se signale d’elle-même. Sur l’ossature bois justement, on regarde le pied du bardage et sa garde au sol, la ventilation de la lame d’air en partie basse, et l’état des recouvrements. Ce sont des détails, mais sur cette famille les détails sont précisément le sujet.

Ce qu’on regarde en premier, c’est la mise au point, pas l’enveloppe. Les désordres constatés sur ce parc sont presque toujours des défauts d’exécution et non de conception, une continuité d’étanchéité à l’air rompue à la jonction entre le mur et le plancher ou entre le mur et la toiture, une membrane percée par les boîtiers électriques, une garde au sol insuffisante qui laisse l’eau remonter dans le bardage, une lame d’air obstruée. Rien de tout cela ne se voit sur un diagnostic réglementaire, tout se voit à l’œil quand on sait où poser le regard.

Vient ensuite le fonctionnement réel des équipements. Une pompe à chaleur laissée sur ses réglages d’usine ne donne pas ce qu’elle peut donner. Une ventilation dont les débits n’ont jamais été mesurés pièce par pièce ne fait pas ce pour quoi elle a été installée. Des filtres jamais remplacés annulent une partie du bénéfice. Et le confort d’été devient sur ce parc une question aussi sérieuse que le chauffage, avec de grandes surfaces vitrées, une inertie souvent faible, et des protections solaires qui ne sont efficaces que si elles sont extérieures et mobiles. Sur cette famille, l’écart entre ce que le bâtiment devrait faire et ce qu’il fait réellement est le seul sujet qui vaille.

Ce que la typologie fait, et ce qu'elle ne fait pas

La famille de bâti oriente l'observation. Elle dit par où commencer à regarder, ce qui a le plus de chances de commander le reste, et ce qu'il serait imprudent de conclure trop vite. Elle n'entre dans aucun calcul. Aucun coefficient ne s'applique parce qu'un bâti appartient à une famille plutôt qu'à une autre, aucune quantité ne se déduit d'une typologie. Deux maisons de la même famille et de la même surface peuvent demander des observations très différentes selon leur orientation, leur mitoyenneté, ce qu'on leur a fait subir depuis leur construction.

C'est la raison pour laquelle cette page ne donne ni chiffre, ni solution, ni ordre de grandeur. Elle donne un regard. Ce que ce regard produit ensuite, une mesure de la qualité et une valeur, se lit ailleurs.

Les trois Génies disent sur quoi porte l'observation.
Ce que mesure la domogénie dit ce qu'elle en tire.
La domogénie dit d'où vient la discipline.

Les trois sont indissociables. Un bien excellent sur un seul Génie ne tient pas.

La domogénie, que l'on écrit aussi domogenie sans accent, est une discipline de la qualité de l'habitat créée par Franck Turpin.