De l'observation à la valeur
Ce que mesure la domogénie
Constater est facile. N'importe qui voit une fissure, une tache d'humidité, une chaudière ancienne. Le problème n'a jamais été de voir, il a toujours été de savoir ce que ça pèse.
Une fissure peut être sans conséquence ou annoncer un désordre lourd. Une chaudière ancienne peut être le premier poste à traiter ou le dernier. Une maison qui paraît saine peut coûter trois fois plus qu'une autre qui inquiète, et l'inverse est tout aussi fréquent. Tant qu'on ne fait qu'énumérer des constats, on empile des inquiétudes sans jamais pouvoir décider.
Mesurer, c'est mettre ces constats sur une même échelle, pour deux logements différents, et savoir lequel des deux est réellement le meilleur pour ce qu'on veut en faire.
Un constat ne se compare pas. Une mesure, si.
Ce qui s'observe sur place
L'observation suit les trois Génies. Elle ne fait pas le tour du bâti pièce par pièce, elle le traverse trois fois, une fois par plan de lecture, et à chaque passage elle cherche autre chose.
Sur le plan de l'habitabilité, ce qui se regarde tient à ce que le lieu fait au corps de ceux qui y vivent : la ventilation réelle et non celle qui figure sur le descriptif, l'humidité et son origine, la sécurité des réseaux, l'exposition au bruit, la lumière naturelle qui entre effectivement. Sur le plan de l'évolution, ce que la structure autorise : les portées, les murs qui portent et ceux qui ne portent rien, la marge des réseaux, les volumes non utilisés, ce que le règlement d'urbanisme laisse encore faire. Sur le plan de la régénération, ce que le bâti et l'habitant peuvent encore gagner : le comportement des parois, ce que la matière déjà en place a coûté avant d'arriver sur le chantier, ce que la correction d'un défaut rendrait au lieu.
Ce dernier point porte un nom, le Global Carbone. Il ne mesure pas la consommation courante mais ce que la matière a déjà coûté avant d'être posée, et ce qu'une intervention ajouterait à cette dette. Un matériau biosourcé et un matériau industriel qui remplissent la même fonction n'ont pas le même poids de départ, et cet écart existe avant même que le chauffage ne soit allumé.
Plus de cent cinquante points sont relevés. Ce n'est pas un nombre pour impressionner : c'est le nombre qu'il faut pour que deux projets immobiliers observés à des mois d'intervalle restent comparables, et pour que ce qui n'a pas été vu soit identifié comme tel plutôt que noyé dans une impression d'ensemble.
Ce qui compte n'est pas la longueur de la liste, c'est qu'elle soit la même partout. Une grille fixe empêche le charme d'une pièce ou la fatigue d'une fin de visite de peser sur le résultat. C'est la seule façon de dire qu'un projet immobilier vaut mieux qu'un autre sans que cette phrase ne veuille rien dire.
Deux façons de calculer le même bâtiment
Le diagnostic de performance énergétique repose sur une méthode conventionnelle. Elle applique au bâtiment un jeu d'hypothèses standard : un climat de référence, une occupation type, des températures fixées, des comportements moyens. C'est ce qui la rend comparable d'un bâti à l'autre, et c'est aussi ce qui la rend fausse sur ceux qui s'écartent de la moyenne.
Un mur de brique pleine de trente-cinq centimètres n'est pas un mur isolé, mais il n'est pas non plus la passoire que le calcul conventionnel décrit. Il stocke, il déphase, il restitue. Une maison mitoyenne des deux côtés perd par deux façades quand la méthode la traite comme si elle en avait quatre. Un logement traversant ne se comporte pas comme un logement mono-orienté de même surface. Ces écarts ne sont pas des erreurs de calcul, ils sont dans la nature même de la méthode conventionnelle, qui a été conçue pour classer, pas pour prédire.
À côté, il existe des méthodes de bilan physique complet, dont la plus connue est le PHPP. Elles ne partent pas d'hypothèses standard mais du bâtiment réel : ses parois telles qu'elles sont, son orientation, ses ponts thermiques, son étanchéité, son inertie, son comportement d'été. Elles ne cherchent pas à classer, elles cherchent à décrire ce qui va se passer.
La domogénie calcule les deux et regarde l'écart. C'est l'écart qui porte l'information. Quand la lecture physique est plus favorable que la conventionnelle, le bâti est meilleur que ce que son étiquette annonce, et cette différence ne se paie pas au prix du marché. Quand elle est moins favorable, le futur occupant s'apprête à découvrir des factures que personne ne lui a annoncées. Dans les deux cas, l'information existe avant l'achat et n'apparaît dans aucun document remis à la vente.
De l'observation à un indice
Une observation isolée ne se compare pas. Deux cents constats non plus. Pour qu'un projet immobilier puisse être situé par rapport à un autre, il faut que l'ensemble se ramène à une grandeur unique.
C'est le rôle de l'indice de qualité domogénique, l'IQD. Il agrège ce qui a été observé sur les trois plans et le ramène à une note, qui dit où se place ce projet par rapport à ce qu'on rencontre habituellement sur un bâti comparable. La domogénie ne s'en sert pas pour délivrer une mention, mais pour rendre deux visites comparables.
Le poids de chaque plan dépend du projet. Une résidence principale ne se juge pas comme un investissement locatif : ce qui rend un logement agréable à habiter et ce qui le rend solide à louer ne sont pas la même chose, et prétendre le contraire produirait un chiffre qui ne servirait à personne. L'usage visé est donc demandé avant tout calcul, et un même bien peut légitimement obtenir deux indices différents pour deux projets différents.
Les repères qui servent à ce positionnement sont établis à dire d'expert, à partir de l'expérience de terrain décrite sur la page de présentation de la discipline. Un travail de comparaison avec les prix réellement constatés est en cours pour les affiner.
De la qualité à la valeur, et retour
Une qualité qui ne se traduirait pas en valeur resterait un avis. La chaîne se poursuit donc jusqu'au prix.
C'est le rôle du compte de valeur domogénique, le CVD. Un logement mieux placé que la moyenne de son secteur vaut davantage que cette moyenne. Un logement qui décroche vaut moins. L'écart n'est pas une opinion, il se chiffre, et il se chiffre dans les deux sens : ce que la qualité ajoute, ce que les défauts retirent. C'est ce qui permet d'entrer dans une négociation avec autre chose qu'une impression, et de savoir à partir de quel prix un bien devient réellement intéressant.
La boucle se referme avec les travaux, et c'est ce que mesure le Swing de Valeur. Une intervention déplace la qualité, donc l'indice, donc la valeur. Ce déplacement n'est jamais égal au montant dépensé, et il n'est jamais nul non plus. Certaines dépenses lourdes ne rendent presque rien, d'autres bien plus modestes remettent un bien dans la course. C'est exactement ce qu'il faut savoir avant d'engager quoi que ce soit, et c'est ce que la comparaison entre l'état actuel et l'état corrigé permet de dire.
L'écart entre les deux lectures thermiques joue ici son second rôle. Il permet de dire ce qu'une correction changerait vraiment, et pas seulement ce qu'elle ferait gagner sur une étiquette. Un même geste ne produit pas le même effet sur un bâti massif et sur une construction légère, et le calcul conventionnel est incapable de faire la différence.
Plusieurs méthodes de valorisation sont utilisées en parallèle plutôt qu'une seule. Une méthode unique donne un chiffre confortable et faux. Plusieurs méthodes qui convergent donnent une fourchette, et quand elles divergent, cette divergence est une information en soi sur ce que le bien a d'atypique.
Ce que la mesure ne dit pas
Un résultat chiffré donne une impression de certitude qu'il faut immédiatement corriger.
L'observation se fait à vue, sans démontage, sans sondage destructif, sans ouverture de paroi. Elle ne voit pas ce qui est sous un revêtement, derrière un doublage ou sous un enduit. Ce qui n'a pas pu être observé est signalé comme non observé, jamais remplacé par une hypothèse favorable, et c'est souvent la ligne la plus utile du document.
Le calcul ne remplace aucun diagnostic réglementaire, aucune étude de structure, aucun contrôle d'installation. Il ne prescrit ni matériau, ni système, ni entreprise. Il ne conçoit pas les travaux, ne les dirige pas, ne les exécute pas et n'en porte aucune garantie. Ces décisions et ces responsabilités appartiennent au porteur de projet et à ceux qu'il choisit pour concevoir et réaliser.
L'indice et la valeur ne sont opposables à personne. Ce ne sont ni une expertise judiciaire, ni une évaluation bancaire, ni une certification. Ils n'ouvrent droit à aucune aide.
Ce qu'ils permettent est plus simple : décider en connaissance de cause, et discuter un prix avec des arguments qui tiennent.
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Par où continuer
Les trois Génies détaillent chacun ce qu'ils regardent et pourquoi.
La domogénie présente la discipline, son origine et ses limites.
Le Journal suit le bâti de la Métropole Lilloise, typologie par typologie.
Les trois sont indissociables. Un bien excellent sur un seul Génie ne tient pas.
La domogénie, que l'on écrit aussi domogenie sans accent, est une discipline de la qualité de l'habitat créée par Franck Turpin.