PREMIER GÉNIE, SEUIL D'HABITABILITÉ
Le Génie VITAL, la marge de progrès
Un bien peut être conforme et invivable. Les diagnostics obligatoires disent si l'installation électrique présente une anomalie, si l'amiante a été repérée, quelle lettre l'énergie a méritée. Ils ne disent pas si l'air y est respirable, si les murs sèchent, si l'on aura froid le long des façades en janvier et trop chaud sous les combles en juillet.
Le Génie VITAL commence là. Il fixe le seuil en dessous duquel un projet immobilier n'est pas habitable, quelle que soit sa surface, son adresse ou son prix. C'est un seuil, pas un idéal : on ne cherche pas le bien parfait, on cherche à savoir si celui-ci tient debout du point de vue de celui qui va y vivre.
Six choses s'y observent. La qualité de l'air, l'humidité et la façon dont les parois évacuent la vapeur, l'effet de paroi froide, le comportement du bâti l'été, la lumière naturelle, la sécurité des réseaux. Aucune ne se lit dans un compromis de vente.
Un logement habitable n'est pas un logement conforme. La conformité protège d'un accident, l'habitabilité protège d'un quotidien.
Ce que l'on respire chez soi
On passe plus de temps chez soi que partout ailleurs, et l'air intérieur y est régulièrement plus chargé que l'air de la rue. Composés organiques volatils relâchés par les revêtements et le mobilier, humidité produite par la cuisine, les douches et la respiration, particules de combustion, radon dans certains sous-sols. Rien de tout cela ne se voit.
Ce qu'on observe, c'est le chemin de l'air. D'où il entre, où il sort, ce qui l'empêche de circuler. Une ventilation dont les bouches ont été obturées parce qu'elles sifflaient. Des grilles d'entrée d'air condamnées lors d'un changement de fenêtres. Un extracteur qui tourne mais qui débouche dans les combles au lieu de sortir en toiture. Une pièce humide sans aucune extraction.
Ce que ça change au quotidien : des odeurs qui stagnent, des vitres qui ruissellent le matin, des taches noires dans les angles, des allergies qui s'aggravent l'hiver et qu'on attribue à autre chose. Le lien entre un logement et la santé de ceux qui l'habitent passe d'abord par là.
L'eau dans les murs, et ce qui l'empêche d'en sortir
L'eau arrive dans un mur par trois chemins : elle monte du sol par capillarité, elle traverse depuis l'extérieur par une infiltration, elle se condense depuis l'intérieur quand la vapeur rencontre une surface froide. Les trois se soignent différemment, et confondre l'un avec l'autre coûte cher.
Ce qui décide de la suite, c'est la capacité du mur à laisser repartir cette eau. Un mur ancien en brique pleine, monté au mortier de chaux, fonctionne comme un buvard : il absorbe et il rend. C'est ce qu'on appelle la perspirance. Le recouvrir d'un enduit ciment, d'une peinture filmogène ou d'un isolant étanche revient à mettre un sac plastique sur une éponge mouillée. L'eau ne repart plus, elle s'accumule derrière, et elle ressort là où elle peut.
Ce qu'on observe : la nature réelle des maçonneries et de leurs mortiers, ce qui a été posé dessus au fil des décennies, l'existence ou non d'une coupure de capillarité, le niveau du terrain contre les murs, l'état des pieds de mur en intérieur comme en extérieur. Une courée mitoyenne sur trois côtés et une bourgeoise sur cave voûtée ne posent pas le même problème et ne se regardent pas de la même façon.
Ce que ça change : un salpêtre qui revient six mois après avoir été gratté, un plâtre qui se décolle, un parquet qui tuile, une odeur de cave qui monte dans le séjour. Et une facture de chauffage qui grimpe, un mur humide conduisant la chaleur bien plus vite qu'un mur sec.
Vingt degrés et froid quand même
Un thermomètre affiche vingt degrés dans un séjour et l'on continue d'avoir froid. Ce n'est pas une impression. Le corps échange de la chaleur avec son environnement de deux façons : par l'air qui l'entoure, et par rayonnement vers les surfaces qui l'entourent. Un mur mal isolé, une baie vitrée simple vitrage, un plancher sur vide sanitaire non traité captent ce rayonnement. On se refroidit face à eux comme on se réchauffe face à un feu.
La conséquence est mécanique : pour compenser, on monte le chauffage. Chaque degré supplémentaire coûte, et le confort ne suit pas vraiment, parce que ce n'est pas l'air qui manquait de chaleur.
Ce qu'on observe : où sont les surfaces froides, quelle proportion de l'enveloppe elles représentent, et surtout comment la pièce est meublée par rapport à elles. Un canapé collé contre le mur pignon nord d'une maison de rangée, un bureau installé sous une fenêtre de toit, un lit contre une façade non isolée. La même déperdition ne produit pas le même inconfort selon l'endroit où l'on se tient.
Ce que ça change : des pièces qu'on n'utilise plus l'hiver, une chaudière qui tourne en permanence, et un sentiment d'inconfort qu'aucun réglage de thermostat ne résout.
Le confort d'été, C'est l'angle mort du DPE
Le confort d'été est le point aveugle du bâtiment français. On a passé cinquante ans à traiter le froid, et le diagnostic réglementaire reste construit autour de la saison de chauffe. Or les épisodes de chaleur s'allongent, et un logement qui se comporte bien en janvier peut devenir invivable en juillet.
Deux mécanismes se combinent. Le rayonnement solaire qui entre, par les vitrages et par la toiture. Et l'inertie du bâti, c'est-à-dire sa capacité à absorber la chaleur du jour pour la restituer la nuit, ou au contraire à la transmettre immédiatement. Une maison ancienne en brique pleine et une construction récente légère ne se comportent pas du tout de la même façon, et ce n'est pas la mieux isolée qui gagne.
Ce qu'on observe : l'orientation réelle des ouvertures et ce qui les protège, la présence ou l'absence de masques, arbres, débords, volets extérieurs, la nature des matériaux qui composent l'enveloppe et les planchers, le traitement des combles, la possibilité de créer une ventilation traversante le soir. Une pièce sous rampants avec une fenêtre de toit plein sud sans occultation extérieure est un cas d'école.
Ce que ça change : des nuits sans sommeil, des étages entiers abandonnés en août, et l'installation d'une climatisation qui consommera plus que le chauffage n'économisait.
La lumière décide de l'usage
La lumière naturelle n'est pas un agrément, c'est une donnée physiologique. Elle règle les rythmes de sommeil, elle conditionne l'humeur, elle décide de la façon dont on occupe réellement un logement. Une pièce sombre finit par ne plus servir, quelle que soit sa surface au plan.
Ce qu'on observe : combien de façades sont réellement disponibles, ce qui se trouve en face et à quelle distance, l'orientation des pièces de vie, la hauteur et la position des ouvertures, la profondeur des pièces par rapport à leur source de lumière. Une courée cernée sur trois côtés avec une cour de deux mètres n'a pas le même potentiel qu'une maison de rue avec un jardin sud, et aucune surface habitable ne le dit.
Ce que ça change : des pièces qu'on éclaire à midi, un séjour qu'on déserte pour la cuisine parce qu'elle donne sur la cour, une chambre d'enfant qu'on transforme en bureau parce qu'on n'y dort pas bien. La lumière décide de l'usage réel des mètres carrés qu'on a payés.
Le seul risque qui ne prévient pas
C'est le seul domaine du VITAL où le risque est immédiat plutôt que progressif. Une installation électrique vétuste, une alimentation gaz non conforme, un conduit de fumée dégradé ne se traduisent pas par un inconfort mais par un accident.
Le diagnostic réglementaire signale des anomalies, ce qui est utile et insuffisant. Il constate à un instant donné, sans dire ce qui, dans l'installation, va poser problème à la première modification. Une maison où chaque génération a ajouté sa couche, du fusible en porcelaine au tableau moderne posé à côté sans dépose de l'ancien, présente un état apparent correct et une réalité tout autre dès qu'on ouvre.
Ce qu'on observe : la cohérence de l'ensemble plutôt que la conformité des points visibles. L'âge et la nature des canalisations, la section des conducteurs et leur mode de pose, l'existence d'une prise de terre effective, la présence de dispositifs différentiels adaptés, l'état des conduits et leur compatibilité avec l'appareil raccordé, la ventilation des locaux où brûle quelque chose.
Ce que ça change : au mieux une mise en sécurité à prévoir dès l'entrée dans les lieux, au pire un sinistre. Et dans tous les cas, une contrainte forte sur les travaux futurs, parce qu'on ne modifie pas une distribution qu'on ne peut pas suivre.
Ce que le VITAL ne dit pas
Le VITAL fixe un seuil. Il ne dit pas si le lbien immobilier tiendra dans le temps, ni s'il peut s'améliorer.
Un logement peut être parfaitement habitable aujourd'hui et impossible à faire évoluer demain : structure qui interdit d'ouvrir, distribution qu'on ne peut pas modifier, réseaux dimensionnés pour un autre siècle. C'est le Génie ÉVOLUTIF qui regarde cela.
Il peut aussi être habitable et n'avoir aucune marge de progrès, ou en avoir beaucoup sans qu'on le soupçonne. La correction thermique que le calcul conventionnel ne voit pas, les matériaux qui améliorent le bâti et l'habitant ensemble, et les approches qui travaillent la relation entre le lieu et celui qui l'occupe, géobiologie et feng shui, relèvent du Génie RÉGÉNÉRATIF. Elles tiennent au vécu de l'habitant, et à ce titre elles ne se notent pas.
Les trois sont indissociables. Un bien excellent sur un seul Génie ne tient pas.
La domogénie, que l'on écrit aussi domogenie sans accent, est une discipline de la qualité de l'habitat créée par Franck Turpin.