Trois lectures d'un même bâtiment
Les trois Génies
Un logement peut être sain et sans avenir. Il peut être plein de possibilités et invivable en attendant. Il peut être confortable, transformable, et coûter une fortune à chauffer pour le rester.
Ces trois situations n'ont rien à voir entre elles, et pourtant une note unique les rendrait indistinctes. Deux projets immobiliers notés pareil peuvent poser des problèmes opposés, ce qui revient à ne rien dire du tout.
C'est pour cette raison que la domogénie ne produit pas une lecture mais trois. Chacune répond à une question différente, et c'est la combinaison des trois qui décrit un projet immobilier. Prises isolément, elles trompent toutes les trois.
Un projet immobilier ne se résume pas. Il se lit sur trois plans à la fois.
Ce que chacun fixe
Le Génie VITAL répond à une question de seuil : ce logement est-il habitable, maintenant, pour ceux qui vont y vivre. Il regarde l'air qu'on y respire, l'humidité et son origine, la sécurité des réseaux, le bruit, la lumière qui entre réellement. C'est le seul des trois qui puisse disqualifier un bien à lui seul. En dessous d'un certain niveau, ce qu'un logement pourrait devenir n'a plus d'importance : il ne se vit pas.
Le Génie ÉVOLUTIF répond à une question de durée : ce logement le restera-t-il, et jusqu'où peut-il suivre ce que la vie va lui demander. Il regarde ce que la structure autorise, les portées, ce qui porte et ce qui ne porte rien, la marge des réseaux, les volumes non utilisés, ce que le règlement d'urbanisme laisse encore faire. Un logement qui satisfait aujourd'hui et qui ne peut rien absorber demain est un logement à échéance.
Le Génie RÉGÉNÉRATIF répond à une question de marge : que peut-on encore gagner, sur le bâti et sur ceux qui l'habitent. Il regarde le comportement réel des parois, la matière déjà en place et ce qu'elle a coûté avant d'arriver, ce qu'une correction rendrait au logement. Il ne constate pas un état, il mesure un potentiel.
Chacun de ces trois plans a sa page, où le détail de ce qui s'observe est développé.
Pourquoi ils ne se lisent pas séparément
Trois lectures indépendantes donneraient trois notes, et trois notes se moyennent. C'est exactement ce qu'il faut éviter, parce qu'une moyenne efface le déséquilibre alors que le déséquilibre est l'information.
Les trois plans ne sont pas côte à côte, ils se contraignent mutuellement. Un défaut d'habitabilité limite ce qu'on peut faire d'un potentiel d'évolution, parce qu'on traite d'abord ce qui empêche de vivre. Une contrainte structurelle limite ce qu'une régénération peut atteindre, parce qu'on ne corrige pas ce qu'on ne peut pas ouvrir. Et une marge de régénération importante change la lecture des deux autres, puisqu'elle dit que l'état constaté n'est pas l'état final.
Ce dernier point est le plus mal compris. Un projet immobilier médiocre avec une marge forte et un projet médiocre sans marge se ressemblent le jour de la visite. Ils n'ont rien en commun trois ans plus tard. La différence n'apparaît que si les trois plans sont lus ensemble, et elle est souvent le seul écart qui compte entre deux biens au même prix.
C'est aussi pourquoi le poids de chaque plan n'est pas le même selon ce qu'on veut faire du bien. Ce qui rend un logement agréable à habiter et ce qui le rend solide à louer ne sont pas la même chose. L'usage visé est demandé avant tout calcul, et la façon dont il modifie la lecture est décrite sur la page consacrée à ce que mesure la domogénie.
Ce que produit un déséquilibre
Un projet immobilier excellent sur un seul plan ne tient pas. La formule paraît sévère, elle décrit simplement ce qu'on rencontre.
Fort sur l'habitabilité, faible sur l'évolution : c'est le logement agréable qu'on quitte au premier changement de situation, parce qu'il ne peut rien absorber. Une chambre de plus est impossible, un bureau n'existe pas, l'escalier interdit ce qu'on voudrait faire du comble. Il se revend correctement, mais il ne se garde pas.
Fort sur l'évolution, faible sur l'habitabilité : c'est le bien plein de promesses dans lequel on ne peut pas s'installer d'abord. Les volumes sont là, la structure suit, mais l'humidité, l'air ou la sécurité imposent de tout traiter avant de simplement y dormir. Le projet est réel, le calendrier ne ressemble pas à ce qui était imaginé.
Fort sur les deux, faible sur la régénération : c'est le bien correct qui restera correct, sans marge. Rien ne s'y améliore beaucoup, ce qu'il coûte aujourd'hui il le coûtera demain, et sa valeur suit le marché sans jamais le devancer.
Ces trois profils reçoivent des lectures très différentes. C'est ce qui permet à la domogénie de dire non seulement qu'un projet immobilier est meilleur qu'un autre, mais en quoi, et pour quel projet.
Le troisième agit sur les deux premiers
Les deux premiers Génies constatent un état. Le troisième est d'une autre nature : il ne décrit pas seulement ce qui est, il décrit ce que le logement peut encore gagner sur les deux autres plans.
C'est là que se logent les matériaux biosourcés et la correction thermique, dont l'effet réel n'apparaît dans aucun calcul conventionnel. Une paroi corrigée améliore l'habitabilité, puisqu'elle change ce qu'on ressent et ce qu'on dépense. Une matière saine et un comportement de paroi stable améliorent la durée, puisqu'ils repoussent la prochaine intervention. Le troisième plan n'est pas un supplément d'âme posé sur les deux autres, c'est le mécanisme par lequel ils se déplacent.
Deux approches sont rattachées à ce plan et relèvent d'un autre registre : la géobiologie et le feng shui, qui portent sur l'organisation d'un lieu et sur ce qu'en éprouvent ceux qui y vivent. Elles sont observées et décrites au titre du vécu de l'habitant, et n'entrent ni dans l'indice, ni dans le compte de valeur, ni dans aucune valorisation.
Ce que les trois Génies ne sont pas
Ce ne sont pas trois notes accolées. Trois notes se moyennent, et une moyenne détruit précisément ce qu'on cherche à voir.
Ce ne sont pas trois diagnostics. Aucun des trois plans ne remplace un diagnostic réglementaire, une étude de structure ou un contrôle d'installation. L'observation se fait à vue, sans démontage ni sondage.
Ce n'est pas un label. Il n'existe aucune mention, aucun niveau à atteindre, aucun seuil qui ouvrirait droit à quoi que ce soit. Un logement n'est pas conforme ou non conforme aux trois Génies, il se situe sur trois plans, ce qui est une information et non un verdict.
Ce n'est pas une prescription. Dire qu'un plan est faible ne dit pas quoi faire, avec quel matériau, ni par quelle entreprise. Cette décision appartient au porteur de projet et à ceux qu'il choisit pour concevoir et réaliser.
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Par où continuer
Le Génie VITAL dit ce qui rend un logement habitable.
Le Génie ÉVOLUTIF dit ce qui le maintient habitable dans le temps.
Le Génie RÉGÉNÉRATIF dit ce que le bâti et l'habitant peuvent encore gagner.
Ce que mesure la domogénie décrit comment ces trois lectures deviennent un indice, puis une valeur.
Les trois sont indissociables. Un bien excellent sur un seul Génie ne tient pas.
La domogénie, que l'on écrit aussi domogenie sans accent, est une discipline de la qualité de l'habitat créée par Franck Turpin.