Le bien était sain. C'est ce qui rend l'histoire pénible.
Grande rue à Roubaix, un immeuble de rapport comme il y en a partout dans la métropole, rez-de-chaussée commercial et trois étages au-dessus. Une boulangerie au siècle dernier, un restaurant dans les années quatre-vingt, puis d'autres restaurants qui n'ont jamais tenu. Le dernier locataire a proposé à la propriétaire un arrangement qu'on voit passer dix fois par an : une année de loyer offerte contre une rénovation de qualité qu'il prenait à sa charge. Elle a dit oui. Il a purgé le local, il a déposé tout ce qui pouvait se déposer, et il n'est jamais revenu.
Elle n'habite pas la région. C'est son frère qui faisait visiter.
Un projet qui tenait debout
Les acquéreurs, eux, savaient exactement ce qu'ils voulaient. Ils avaient un projet arrêté, chiffré, dessiné. La façade est étroite, comme tout le bâti de rangée du Nord, et y installer un commerce sur toute la profondeur n'avait aucun sens : les cellules longues et étroites ne se louent pas, et le quartier n'en manque pas. Leur idée tenait debout. Une petite cellule commerciale sur les premiers mètres, en front à rue, et le reste du rez-de-chaussée récupéré en habitation pour créer une colocation qui se déploierait sur l'ensemble du volume, cave comprise, jusqu'au troisième.
Ils avaient même fait leurs devoirs sur le point qui bloque d'habitude. Un changement de destination bute presque toujours sur le stationnement, et ils avaient vérifié : parkings publics à moins de trois cents mètres, la contrainte tombait. Ils l'ont noté, ils sont passés à autre chose, ils ont signé.
Ce qu'ils n'ont pas vérifié, c'est que la question du stationnement ne se posait pas.
La moitié, la totalité
La grande rue est classée en linéaire commercial protégé au PLU. Ça, tout le monde le savait dans le dossier, c'était même dit à voix haute. Le problème est ce que chacun avait compris derrière ce mot. La propriétaire, au téléphone depuis l'autre bout de la France, a expliqué aux acquéreurs qu'il fallait garder au moins la moitié du rez-de-chaussée en commerce. Le frère qui faisait les visites l'a répété. C'était faux. Ce n'est pas la moitié, c'est la totalité, et ce n'est pas une condition qu'on lève avec des places de stationnement ou une compensation quelconque, c'est une interdiction pure et simple.
Le dessinateur projeteur qui a fait les plans a dessiné ce qu'on lui demandait. Ce n'était pas sa mission d'aller lire l'urbanisme, et personne ne le lui avait demandé. Il a livré un document qui avait l'apparence d'une étude, avec des cotes et une distribution propre, et cette apparence a suffi à clore le sujet pour tout le monde.
Donc quatre personnes autour d'un dossier, une règle citée par chacun d'eux, et pas une seule qui l'ait ouverte.
Je me souviens surtout des visites, il faisait un froid de gueux. Le local était vide au sens propre, plus rien, même pas les cloisons, et pour quelqu'un qui n'a pas l'habitude c'est très difficile de se projeter dans un volume dans cet état, on ne sait plus ce qui est porteur, on ne sait plus où étaient les pièces. La porte du commerce fermait mal, ce qui dans ce quartier n'est pas un détail. Et en descendant à la cave on tombait sur le four de la boulangerie, celui d'origine, qui prenait toute la cave. Rempli de sable et de pierres réfractaires pour l'inertie, exactement comme on les montait il y a cent ans. Les marches de l'escalier de cave étaient creusées au milieu, usées par les allers-retours de générations de boulangers.
Ce bâtiment avait tout donné pendant un siècle et il pouvait encore donner beaucoup.
Sauf qu'il ne le pouvait plus. Le programme s'est retrouvé amputé du rez-de-chaussée entier. Trois niveaux exploitables en habitation au lieu de quatre, et un rez-de-chaussée qu'il faut malgré tout remettre en état pour le louer à une activité dont personne dans ce secteur n'a besoin. Le rendement reste acceptable, et c'est précisément ce qui trompe : le foncier roubaisien est bas, les loyers de colocation corrects, le rapport entre les deux ne s'effondre pas. Mais le rendement ne rapporte les loyers qu'au prix d'achat. Rapporté au capital réellement engagé une fois les travaux de rénovation payés, l'opération était mauvaise, et elle l'était dès la signature, parce qu'un quart de la matière achetée ne produirait jamais rien.
Un potentiel qu'on n'a pas le droit d'exploiter
Là où je veux en venir tient en une phrase. La domogénie lit un projet immobilier sur trois plans, et le troisième, le Génie RÉGÉNÉRATIF, est celui qui dit ce qu'un bâti peut encore devenir. C'est le plan qui fait toute la différence entre deux biens au même prix, parce qu'il dit si l'état constaté est l'état du jour ou l'état final.
Sur cet immeuble, la marge physique était considérable. Les volumes existaient, la structure suivait, la matière en place était saine et amortie depuis cent ans. Et elle était morte réglementairement. Un potentiel qu'on n'a pas le droit d'exploiter ne compte pas. Un mur se perce, une portée se reprend, une toiture se refait, une destination imposée ne se corrige pas. C'est exactement ce déplacement, entre ce qu'un bien vaut aujourd'hui et ce qu'il vaudrait une fois corrigé, que la domogénie mesure sous le nom de Swing de Valeur. Ici il était nul sur un niveau entier, et l'information était disponible avant la signature.
On me répondra qu'il suffit de lire le PLU. Tout le monde sait qu'il faut lire le PLU. Ce que cette histoire montre, c'est autre chose : on arrête de chercher dès qu'on a trouvé une réponse. Ces acquéreurs n'ont pas été négligents, ils ont été rigoureux sur un point et aveugles sur le reste, ce qui coûte beaucoup plus cher que de ne rien vérifier du tout, parce qu'on avance avec la conscience tranquille.
Ils sont aujourd'hui propriétaires d'un immeuble solide, dans une rue qui remonte, qui ne donnera jamais ce qu'il pouvait donner. Il n'y a rien à réparer. C'est ça qui est terrible.